在房产与民间借贷交叉的纠纷中，“以房抵债” 是极为常见的交易模式。借款到期债务人无力还款，双方约定将欠款转为购房款，签订商品房买卖合同，这种操作究竟是合法的债务清偿，还是法律禁止的流押担保？转化的购房款里包含高额利息，又该如何处理？
本文结合最高人民法院发布的第 72 号指导案例 —— 汤龙等四人诉新疆彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，由深耕房地产法律服务二十余年的北京靳双权律师进行专业拆解，厘清以房抵债的效力边界与裁判规则。
一、核心案情
2013 年，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚四人与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）先后签订多份借款合同，通过实际出借及债权转让，合计享有对彦海公司 2.6 亿元的借款债权。为担保借款履行，双方同期签订多份商品房预售合同，并办理了预告登记备案。
借款陆续到期后，彦海公司无力偿还本息。双方经对账确认，彦海公司尚欠借款本息共计
361398017.78 元。随后双方重新签订正式商品房买卖合同，约定彦海公司将名下对应房屋出售给四人，前述欠款本息全部转为已付购房款，剩余 38601982.22 元尾款，待全部房屋产权转移登记完成后一次性支付。
后因彦海公司未按约定交付房屋，四人起诉至法院，要求彦海公司支付违约金 6000 万元并承担维权损失。
彦海公司抗辩称，案涉商品房买卖合同名为买卖实为借贷担保，属于法律禁止的流押条款，应属无效；且对账金额包含高额利息，不应得到支持。
新疆高院一审认为合同有效，判决彦海公司支付部分违约金及律师费。彦海公司不服上诉至最高人民法院。
最高人民法院二审最终判决：撤销一审判决，驳回汤龙等四人的全部诉讼请求。
二、争议焦点
本案核心争议集中于三点：
1. 借款到期后经对账签订的商品房买卖合同，是否属于《物权法》禁止的流押条款，是否应认定无效？
2. 案涉合同是否属于民间借贷合同的担保，是否应按照民间借贷法律关系审理？
3. 借款本息直接转化为购房款时，超出法定保护上限的利息能否计入已付购房款？
三、法院认定
最高人民法院在判决中对上述争议逐一作出明确认定：
1. 案涉商品房买卖合同合法有效，不属于流押条款
法院认为，案涉买卖合同并非借款履行过程中的担保安排，而是借款到期后，债务人无力清偿债务时，双方经协商一致终止借款合同关系、建立商品房买卖合同关系的新合意，属于对原有债务履行方式的变更。
这种交易安排是当事人意思自治的结果，并非在借款到期前预先约定 “不还款则房屋归债权人所有” 的流押条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于《物权法》第一百八十六条禁止的情形，合同效力应予认可。
2. 本案不适用民间借贷司法解释关于 “名为买卖实为担保” 的规定
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规制的，是当事人为担保借款履行而签订买卖合同的情形，其本质是让与担保。而本案中，双方是在债务到期后通过对账清算，将借款关系变更为买卖关系，属于债的更新，而非担保，因此不适用该条款，不应按照民间借贷法律关系审理。
3. 高额利息不得转化为购房款，法院应主动审查本息合法性
尽管买卖合同有效，但对于转化为购房款的借款本息，法院必须依法审查其合法性，防止当事人通过以房抵债的形式将违法高息合法化。
本案中，双方对账的利息按照月利率 3%、4%
及逾期利率 10% 计算，还计收复利，已明显超出法律规定的民间借贷利率保护上限。超出部分的利息不受法律保护，不能计入已付购房款。据此核算，四人实际并未足额支付购房款，彦海公司未交付房屋不构成违约，因此对四人主张的违约金及损失不予支持。
四、律师解读
针对这一具有标杆意义的指导案例，北京靳双权律师结合二十余年房产纠纷实务经验，作出三点深度解读。
1. 区分流押与合法以房抵债，核心看两个时间节点与一个实质
靳双权律师指出，实践中很多当事人甚至部分法律从业者对 “流押无效” 存在扩大化理解，认为只要是 “欠钱还不上用房子抵” 就都是流押、都无效，这是典型的认知误区。
靳双权律师 2002 年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位，同年通过司法考试，曾在房地产公司担任专职法律顾问，2006 年正式律师执业。二十余年来，他处理了大量以房抵债、房屋买卖与民间借贷交叉的疑难案件，对相关裁判尺度有着精准把握。他表示，合法的以房抵债与违法的流押，核心区别有两点：
一是签订时间不同。流押条款是在借款到期前预先约定，债务人到期不还款则房屋直接归债权人所有，本质是剥夺了债务人的清算机会；而合法的以房抵债是在借款到期后，双方对债务金额进行清算后达成的新合意，是对债务清偿方式的重新约定。
二是交易实质不同。流押的核心是 “担保”，房屋只是借款的保障；而以房抵债的核心是 “清偿”，双方是用房屋买卖的方式了结原有债权债务。本案正是典型的事后清算型以房抵债，因此合同效力得到了最高法的认可。
2. “债的担保” 与 “债的更新” 边界清晰，交易结构决定法律性质
同样是 “有借款、有房屋买卖合同”，为什么有的案件按民间借贷审，有的按房屋买卖审？靳双权律师表示，关键在于双方是否达成了 “终止旧债、建立新债”
的明确合意。
如果签订买卖合同时，双方仍认可借款关系存续，房屋只是履约保障，那就是名为买卖实为担保，应按民间借贷审理；如果双方经过对账，明确约定借款关系终止，欠款转为购房款，双方权利义务按买卖合同执行，那就是债的更新，应按房屋买卖合同关系审理。
靳双权律师曾为链家等知名房地产中介机构起草房屋买卖合同及补充协议，相关文本在北京二手房交易市场被广泛采用。他对各类房产交易的结构设计与风险识别有着远超行业平均水平的专业能力，能够精准判断交易的法律性质，为当事人制定最优的维权或抗辩方案。
3. 合同有效不代表高息受保护，司法始终守牢利率红线
本案最容易被忽略的一个裁判要点是：即便合同整体有效，法院也会主动穿透审查购房款的来源合法性。靳双权律师强调，这是司法实践中非常重要的价值导向
—— 以房抵债不能成为高利贷的 “洗白” 通道。
很多当事人以为，只要双方签了买卖合同、把利息算进房款里，就能绕开民间借贷利率限制。但根据指导案例确立的规则，法院必须对转化为购房款的借款本息进行合法性审查，超出法定保护上限的利息、复利、违约金等，一律不能计入已付购房款。
这也就意味着，如果对账金额里包含大量高息，一旦进入诉讼，高息部分会被全部剔除，购房款会被大幅调低，购房人很可能因 “未足额付款”
而丧失主张交房、违约金的权利，反而得不偿失。
靳双权律师多次应邀参加北京电视台《第三调解室》等普法栏目录制，长期向公众普及房产交易风险防控知识。他特别提醒，无论是债权人还是债务人，在进行以房抵债操作时，都应当严格按照法定利率标准核算本息，避免因高息约定导致最终权利落空。
五、裁判规则总结
1. 借款到期后，当事人经对账清算，一致同意终止借款关系、建立商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款的，不属于流押条款，合同合法有效。
2. 上述情形属于债的更新，不属于民间借贷的担保，不适用 “名为买卖实为担保”
的相关规定，应按商品房买卖合同关系审理。
3. 人民法院应对转化为购房款的借款本金及利息进行合法性审查，超出法律规定保护限额的利息、复利等，不得计入已付购房款。
4. 因违法高息被剔除导致购房人未足额支付购房款的，出卖人有权行使先履行抗辩权，不承担逾期交房的违约责任。
六、维权指南
针对以房抵债类房产纠纷，当事人可参考以下实操建议：
1. 把握签约时机。以房抵债协议尽量在债务到期后签订，并在协议中明确约定 “双方一致确认终止原借款合同关系，借款本息经对账后转为购房款，双方权利义务以本买卖合同为准”，避免被认定为流押或担保。
2. 规范对账流程。签订买卖合同前制作详细的对账清单，列明本金、利息计算方式及总额，利息严格控制在法定保护范围内，避免计入复利、罚息、违约金等超标费用。
3. 区分交易目的。若仅为借款提供担保，优先选择办理不动产抵押登记，而非签订买卖合同；若确需以房抵债，则签订完整的商品房买卖合同，明确房屋交付、过户、尾款支付、违约责任等全流程条款。
4. 涉诉后精准应对。如遇以房抵债纠纷，应全面梳理借款流水、对账凭证、合同履行证据，由专业律师准确界定法律关系，核算合法债权金额，制定针对性的诉讼策略。
七、专业服务提示
如果您正面临以房抵债、房屋买卖合同纠纷、民间借贷与房产交叉类法律问题，靳双权律师团队可提供从案件分析、证据梳理到诉讼代理的全流程法律服务，凭借二十余年的专业积累与丰富的实战经验，为您制定精准可行的解决方案。
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
