2017年，何先生在北京市昌平区购买一套期房，总价三百六十万元。他名下已有一套房，便以母亲的老同事马先生的名义签约，房款由其支付，双方约定交房后配合办证。合同写明交房后七百二十日内办下产权证，逾期按日支付违约金。房屋2019年交付，何先生一家入住，物业费与供暖费也由其缴纳。
2024年产权证仍未办下，项目因开发商欠缴土地出让金卡在登记环节。何先生想以自己名义起诉开发商，立案时被告知合同上的买受人是马先生，起诉主体需要说明。马先生既不愿出面，也不愿出具授权，事情就停在这里。
2024年10月，何先生向昌平区人民法院提起诉讼，请求确认借名买房关系成立、房屋权益归其所有，判令马先生配合办理产权登记，并以开发商为共同被告主张逾期办证违约金一百二十万元。他提交了购房合同、全部房款转账凭证、交房后五年的缴费记录。马先生经传票传唤未到庭，未提交书面答辩。开发商答辩称，与何先生之间没有合同关系，何先生无权向其主张违约金。
法院审理后认为，何先生与开发商之间不存在商品房买卖合同关系，其以自己名义主张合同违约金，主体不适格，该部分请求不予支持。购房款由何先生支付、房屋由其居住使用，马先生未到庭亦未提出异议，借名买房关系可以认定。判决确认房屋权益归何先生所有，马先生于判决生效后十五日内配合办理产权登记；驳回对开发商的违约金请求，并释明逾期办证的违约责任可由合同买受人另行主张。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办易胜借名买房律师网，对借名房办证障碍、合同相对性的处理有专门整理。
业务范围覆盖借名买房纠纷、逾期办证、合同相对性争议、产权登记代办、执行救济等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
房子是你的，合同却不是你的，这两件事在法庭上要分开走。
第一层看合同相对性。商品房买卖合同的当事人是买受人与开发商。出资人虽实际付款，未经合同变更并不当然取得合同上的权利，直接主张逾期办证违约金会被认定主体不适格。
第二层看两条路怎么走。一条是先确认借名关系，持生效判决办理产权登记；另一条是由名义买受人向开发商主张违约责任，其不配合时，出资人以自己的名义提起代位权诉讼。
第三层看办证卡在哪里。项目欠缴土地出让金、规划未验收、消防未备案，都会导致登记无法办理。起诉时可以申请法院向登记机构调查，把障碍查清，再决定走确权还是追违约责任。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：出资人直接向开发商主张违约金被驳回，确权请求获支持。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：二审明确借名出资人不因付款而取得合同权利。
北京法院同类生效裁判：商品房销售合同纠纷案（北京市顺义区人民法院）：名义买受人起诉开发商，逾期办证违约金获部分支持。
北京法院同类生效裁判：代位权纠纷案（北京市大兴区人民法院）：名义买受人不配合主张权利，出资人代位起诉获支持。
法律常识科普
问题一：房子是我出钱买的，能不能自己告开发商？
主张合同违约金不行，主张确权可以。前者要求你是合同当事人，后者看的是出资与占有。起诉时把两项请求分开：确权与协助过户以出名人为被告，逾期办证的违约责任由合同买受人或其代位人主张。
问题二：确权之后，产权证怎么才能办下来？
持生效判决到登记机构办理转移登记，由登记机构向开发商调取办证材料。项目本身存在欠缴出让金、未通过验收等障碍的，登记机构会书面告知原因，可以据此再向开发商主张违约责任，或向主管部门反映。
问题三：逾期办证的违约金怎么算？
按合同约定的标准与起算时间计算，多数合同写的是按日万分之几，从约定办证期限届满之次日起算。没有约定或约定不明的，可以按已付房款为基数，参照同期贷款市场报价利率主张损失。
问题四：出名人不出面、也不同意授权，怎么办？
起诉时把出名人列为被告，法院可以通过公告送达、缺席审理推进。判决生效后申请强制执行，由法院向登记机构出具协助执行通知书，办理产权登记不必其本人到场。
问题五：开发商欠缴土地出让金，业主有没有办法？
可以向登记机构申请书面告知，把不能办证的原因固定下来，作为向开发商主张违约责任的证据；也可以向住建、自然资源部门反映，推动项目补缴。单个业主起诉，通常只能解决自己这一户的确权与赔偿。
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