2021年，孙先生在北京市通州区看中一套法院拍卖的住宅，起拍价三百八十万元。他名下已有一套房，二套房的首付比例与贷款利率都不划算，便与表兄李先生说好，以李先生的名义报名竞拍、缴纳保证金，成交后由孙先生支付全部价款，房子归孙先生，李先生配合过户。双方签了一份简短的委托竞拍与代持协议。
拍卖成交价四百六十万元，孙先生分三笔把款项付至法院指定账户，房屋登记到李先生名下，此后由孙先生出租，租金与物业费都由孙先生经手。2025年，孙先生要求过户，李先生改口，称拍卖以其名义报名、成交确认书上的买受人是自己，房屋理应归其所有。
2025年6月，孙先生向通州区人民法院提起诉讼，请求确认借名买房关系成立、房屋权益归其所有，判令李先生协助办理转移登记。他提交了代持协议、竞拍保证金转账凭证、三笔拍卖款缴款单据、法院出具的成交确认书、四年的租金流水与物业缴费记录。李先生答辩称，保证金从其账户划出，成交确认书上的买受人是他，代持协议系事后补签，不能反映竞拍时的意思。
法院审理后认为，保证金虽从李先生账户划出，但款项在划出当日由孙先生转入；拍卖款全部由孙先生支付，房屋交付后由其出租收益并负担费用，代持协议的内容与付款、占有事实相互吻合。买受人名义只解决交易资格，不决定权属归属。判决确认房屋权益归孙先生所有，李先生于判决生效后十五日内协助办理转移登记。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办易胜借名买房律师网，对借名竞拍法拍房、保证金与成交确认的举证有专门整理。
业务范围覆盖借名买房纠纷、法拍房代持、权属确认、协助过户、执行异议等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
拍卖场上举牌的是一个人，付钱的是另一个人，法院看的是钱从谁的口袋里出来。
第一层看买受人名义与实际出资的关系。成交确认书上的买受人只是交易名义人，房屋权益归属仍要看谁出资、谁占有收益。名义与出资分离的，出资人可以主张确认权益。
第二层看保证金与尾款的资金流向。保证金常从名义人账户划出，要有当日或次日的转账记录与之对应；尾款直接付至法院账户的，保留缴款凭证与成交确认书，把整条资金链固定下来。
第三层看法拍房的特殊限制。部分房源存在限售、限购，过户时仍要符合当地政策；房屋上的抵押与查封未解除的，先办理解押、解封，再办理转移登记。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：借名竞拍法拍房，法院确认权益归出资人。
本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确成交确认书不产生权属终局效力。
北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：竞拍款由他人支付但无代持约定，法院未认定借名关系。
北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：保证金与尾款流向清晰，法院支持确权并判令过户。
法律常识科普
问题一：法拍房能以别人名义参拍吗？
能报名，但要承担权属风险。拍卖公告通常要求竞买人具备购房资格，以他人名义参拍，实际出资人与买受人就分离了。一旦对方反悔，出资人只能靠代持协议、资金凭证与占有事实主张确权，事前把协议写清比事后举证省力得多。
问题二：保证金从出名人账户走，会不会被认定是他出的钱？
要看资金回流记录。出资人在划款当日或次日向名义人账户转入等额款项的，转账记录可以说明来源；若长期以现金方式给付款项、又没有收条，名义人主张自掏腰包就难以反驳。保留银行流水与聊天记录，是最直接的办法。
问题三：房子还被法院查封着，能起诉确权吗？
可以起诉，但过户要等查封解除。拍卖成交后，法院会出具裁定书并办理解封，未办完解封前登记机构不予办理转移登记。诉讼中可以把解封与过户一并请求，执行阶段一并处理。
问题四：代持协议是补签的，还有用吗？
有用。补签只影响协议形成时间，不改变内容。法院审查的是协议是否出自双方真实意思、内容与付款及占有事实是否吻合。补签时写清补签原因、签署实际日期，比把落款往前倒更经得起审查。
问题五：过户时的税费由谁承担？
法拍房的税费按法律规定各自负担，但拍卖公告另有约定的从约定。实践中卖方应负担的部分常由买方垫付，出资人过户时要预留这部分成本。协议里可以写明由谁承担，避免过户后再起争议。
咨询电话：13426037149
