2010年，张老先生在北京市西城区购买一套一居室，总价二百六十万元，房屋登记在时年十五岁的儿子张伟（化名）名下，全部房款由张老先生支付。买房是为了让孩子就近上学，房屋交付后一直由张老先生出租，租金用于补贴家用，物业费与供暖费也由其缴纳。
2024年，张伟准备结婚，提出把这套房卖掉换一套大房子。张老先生不同意，认为房子是自己出钱买的，当年只是借儿子的名字登记。张伟则表示，房屋登记在他名下十几年，是父母当年明确表示赠与，房本在他手里，他有权处分。
2025年3月，张老先生向西城区人民法院提起诉讼，请求确认房屋权益归其所有，判令张伟协助办理转移登记。他提交了购房合同、全部房款转账凭证、十四年的出租合同与租金流水、物业与供暖缴费记录，以及当年为让孩子入学而买房的往来信息。张伟答辩称，父母出资为子女购房并登记在子女名下，属于赠与，房屋所有权自登记时即归其所有。
法院审理后认为，购房时张伟尚未成年，没有独立的经济能力，全部房款由其父支付，房屋交付后由张老先生出租收益并负担各项费用，张伟未参与房屋的购买与管理。登记在未成年子女名下，不当然构成赠与，还要看父母在购房时的真实意思。本案没有赠与合同，也没有交付房屋、由子女自行支配的事实，赠与的主张不能成立。判决确认房屋权益归张老先生所有，张伟于判决生效后十五日内协助办理转移登记。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与家庭房产确权纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对登记在未成年子女名下房产的性质认定有专门整理。
业务范围覆盖借名买房纠纷、家庭房产确权、赠与与代持的区分、协助过户、登记与执行救济等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
房本上写着孩子的名字，不等于父母当年就把房子送给了他。
第一层看登记的性质。不动产登记具有权利推定效力，可以被相反证据推翻。父母出资、登记在未成年子女名下的房屋，究竟属于赠与还是代持，要看购房时的意思表示与后续的履行事实。
第二层看履行的痕迹。房屋由谁出租、租金归谁、税费与物业费由谁缴纳、房本由谁保管，这些细节决定了谁在行使权利。父母长期收租并负担费用、子女成年后仍未接手的，赠与之说难以成立。
第三层看父母怎么自保。出资凭证要留存，购房时最好有一份书面说明，写清出资人与权属安排；子女成年前后，及时就房屋管理作出书面确认；发现子女擅自处分的，可以申请异议登记，阻断过户。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：父母出资登记在未成年子女名下，法院认定不构成赠与，判令协助过户。
本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确赠与须有明确的意思表示。
北京法院同类生效裁判：赠与合同纠纷案（北京市海淀区人民法院）：父母明确表示赠与并交付房屋，法院认定赠与成立，驳回确权请求。
北京法院同类生效裁判：房屋权属确认纠纷案（北京市房山区人民法院）：子女成年后自行收租多年，法院认定赠与已完成，父母主张未获支持。
法律常识科普
问题一：登记在子女名下，就一定是赠与吗？
不一定。赠与要有明确的意思表示与交付行为。父母出资、子女未成年、房屋仍由父母管理收益的，法院多认定为代持或者家庭共有，而不是赠与。
问题二：子女成年后自己收租，会不会变成赠与？
有可能。子女成年后接手房屋管理、收取租金、缴纳费用，父母长期不主张权利的，法院可能认定赠与已经完成。父母若主张权利，应在子女接手之初就提出异议并留下书面记录。
问题三：房本在儿子手里，父母能要回来吗？
可以起诉。房本只是权利凭证，不是所有权本身。起诉后可以申请财产保全，防止房屋被出售或者抵押；判决生效后凭判决书办理转移登记，原房本由登记机构收回。
问题四：儿子已经把房子卖了，还能追回吗？
要看买家是否知情。买家不知情、已付合理价款并办理登记的，构成善意取得，房屋难以追回，父母只能向儿子主张赔偿；买家知情或者尚未登记的，可以起诉确认权属并请求撤销转让。
问题五：当年没有书面协议，还能证明是借名吗？
可以用付款凭证、房屋管理记录、家庭往来信息综合证明。父母与子女之间的借名，法院对书面协议的要求相对宽松，但出资与占有收益的证据仍然必不可少。
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