2014年，周先生在北京市海淀区看中一套两居室，总价三百二十万元。他名下已有一套房，再购的首付比例与贷款利率都要上浮，便与表哥吴先生商量，由吴先生出面签约并办理按揭，房款与月供由周先生承担，房屋交付后由周先生一家居住。双方签了一份借名买房协议，写明房屋实际归周先生所有。
2023年，周先生打算出售这套房，通过中介找到买受人孙女士，谈定成交价六百八十万元。办理网签时遇到障碍：不动产登记簿记载的权利人是吴先生，签约与申请登记都需要其本人到场。吴先生以卖房要交一大笔税、还可能被追责为由，迟迟不肯配合。房子要卖，登记在别人名下，能不能让出名人直接把房屋过户给买家，是这类案件最实际的一问。
2024年3月，周先生向海淀区人民法院提起诉讼，以吴先生为被告、孙女士为第三人，请求确认借名买房关系成立、房屋权益归其所有，判令吴先生协助将房屋直接转移登记至孙女士名下。他提交了借名协议、十年间的付款与还贷流水、物业与供暖缴费凭证、房屋由其一家居住的证明，以及孙女士已支付定金的转账记录。吴先生答辩称，房屋登记在其名下，其对外是权利人，直接过户给第三人会使其承担税费与债务风险，应先过户至周先生名下再行出售。
法院审理后认为，购房款与月供均由周先生支付，房屋长期由周先生占有使用，双方签有书面协议，借名买房关系成立，房屋的实际权益归周先生。周先生作为实际权利人有权处分房屋，吴先生作为登记名义人负有协助办理转移登记的义务。为减少环节、避免多缴一次税费，法院准许将房屋直接转移登记至买受人孙女士名下，由孙女士支付剩余房款，双方各自负担法定税费。判决确认借名买房关系成立，吴先生于判决生效后十五日内协助办理转移登记。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办易胜借名买房律师网，对借名房屋的出售与过户路径有专门整理。登记名义人不配合、房屋要卖给第三人的案件，是我们经常处理的类型。
业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、协助过户、第三人受让、登记与执行救济等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
借名房要卖，最难过的一关往往是登记簿上的名字。
第一层看谁有权处分。房屋登记在出名人名下，实际权益归出资人。出资人出售房屋，属于处分自己的权益；出名人只是配合办理登记，不承担房屋涨跌的后果，也不因配合而获得额外利益。
第二层看能不能直接过给买家。出名人愿意配合的，可以由出名人与买家签约、共同申请登记，省去中间一次转移的税费；出名人拒绝配合的，起诉时把买家列为第三人，请求直接转移登记至买家名下，法院可以一并处理。
第三层看税费与风险怎么分。直接过户给买家，增值税与个人所得税由转让方负担，实务中多由出资人实际承担。出名人担心自身被追责的，可以在起诉前出具书面确认，把税费、债务与配合义务写清楚，谈判会顺很多。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：出名人协助将房屋直接转移登记至买受人名下，免去二次转移。
本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审确认出资人有权处分房屋，出名人仅负协助义务。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：出名人拒绝配合，买受人起诉要求继续履行，法院判令协助过户。
北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市丰台区人民法院）：出资人证据不足，法院未认定借名关系，驳回确权请求。
法律常识科普
问题一：房子登记在出名人名下，出资人能直接卖吗？
可以，但要通过出名人配合或者法院判决完成登记。出资人享有房屋的实际权益，出售属于处分自己的权益。对外签约时，宜由出名人与买受人签约，或者三方共同签约，把协助过户的义务写进合同。
问题二：买家担心出名人反悔，怎么防范？
在买卖合同中写明房屋的实际权属情况，由出资人与出名人共同签字确认；付款节点与过户节点挂钩，保留尾款至登记完成；必要时先起诉确权，再与买家签约，把风险留在诉讼阶段解决。
问题三：能不能先过户给出资人，再由出资人卖给买家？
可以，但要办理两次转移登记，税费与时间成本都会增加，房屋持有年限重新计算，可能多缴增值税与个人所得税。直接过户给买家更省事，前提是出名人与买家都同意。
问题四：出名人另行索要的补偿该给吗？
协议有约定的按约定；没有约定的，出名人无权另行索要。其应承担的税费按法定口径各自负担，约定由出资人承担的，可以在房款中一并结算，不宜以现金方式另付。
问题五：买家已经付了定金，出名人拖着不办怎么办？
出资人可以起诉，把买家和出名人一并列为当事人，请求确认权属并判令协助过户；买家也可以依买卖合同主张违约责任。拖延期间房价波动较大，尽早起诉更有利。
咨询电话：13426037149
