2024年3月，田先生购买北京市朝阳区一套两居室，总价五百六十万元。卖方黄先生这套房还有一百八十万元按揭没有还清，房屋处于抵押状态。双方在合同里约定，由田先生先行垫资一百八十万元替卖方结清贷款、办理注销抵押，过户时从总房款中扣除。
4月，田先生把钱转入卖方的还款账户，贷款结清、抵押注销。5月约定办过户时，黄先生提出房价涨了，要求加价四十万元，否则不配合过户，垫资款也不退。田先生手里只有一份合同和几张转账凭证。
2024年7月，田先生向朝阳区人民法院提起诉讼，请求判令黄先生继续履行合同、协助办理过户，垫资款一百八十万元在总房款中抵扣，并承担逾期过户的违约责任。他提交了买卖合同、垫资转账凭证、银行结清证明、抵押注销材料。黄先生答辩称，垫资系田先生自愿，房价已上涨，按原价出售对价明显失衡；其同意退还垫资，但不同意按原价过户。
法院审理后认为，垫资解押是双方为履行合同作出的安排，款项用于清偿涉案房屋的贷款，性质上属于购房款的提前支付。房价上涨不属于情势变更，卖方以加价为条件拒绝过户，构成违约。判决黄先生继续履行合同、协助办理转移登记，田先生支付扣除垫资后的剩余房款；黄先生支付逾期过户违约金八万元。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房屋买卖与二手房交易纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对垫资解押、卖方收款后反悔的处理有专门整理。
业务范围覆盖房屋买卖、垫资解押、抵押权注销、继续履行与违约赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
替卖方还贷的钱，是为了让房子能过户，这笔钱从转出去那天起就该有个说法。
第一层看垫资的性质。买方替卖方还贷，目的是消灭房屋上的抵押，使过户成为可能。这笔钱不是借款，属于购房款的提前支付，过户时从总价中扣除，卖方不能一边收钱一边否认合同。
第二层看风险怎么防。垫资前签一份书面协议，写明金额、用途、抵扣方式与卖方违约时的返还义务；款项直接转入卖方还款账户，留存银行结清证明与抵押注销材料，不要现金交付，也不要转入中介或者第三人账户。
第三层看对方反悔怎么救济。起诉要求继续履行，同时主张违约金；房屋已被另行出售或者另行抵押的，转为要求返还垫资并赔偿差价损失，必要时申请财产保全，防止房屋再被处分。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：买方垫资解押后卖方加价，法院判令继续履行。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确垫资款属于购房款的组成部分。
北京法院同类生效裁判：不当得利纠纷案（北京市丰台区人民法院）：垫资后合同解除，法院判令卖方返还垫资并支付利息。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院）：垫资款转入第三人账户，法院未认定用于清偿贷款。
法律常识科普
问题一：垫资解押的钱，算购房款吗？
算，前提是能证明这笔钱用于清偿涉案房屋的贷款。判断看三点：款项是否直接进入卖方还款账户、银行是否出具结清证明、抵押是否随之注销。三项对得上，垫资就是购房款的提前支付，过户时应当扣除。
问题二：垫资前要签什么文件？
一份垫资协议，写明金额、收款账户、用途、抵扣方式、卖方违约时的返还义务与违约责任；同时在买卖合同中把垫资条款写进去，注明「垫资款计入已付房款」。两份文件相互印证，比只有转账记录有力得多。
问题三：卖方把房子卖给别人了，垫资还能要回吗？
能。垫资款是卖方的不当得利，可以要求返还并支付资金占用期间的利息；同时就卖方违约主张差价损失。房屋已过户给第三人的，及时起诉并申请保全卖方名下其他财产。
问题四：垫资款能不能要求利息？
合同有约定的按约定。没有约定的，可以按同期贷款市场报价利率主张资金占用损失，从垫资之日计算到返还之日。法院对这部分请求通常予以支持，但需要提供转账凭证与时间。
问题五：能不能不垫资，等卖方自己解押？
可以谈，但卖方往往拿不出这笔钱。折中的办法是双方共管资金：把钱存入监管账户，由银行在解押与过户同步完成时划转，卖方拿不到现金，买方也不用担心钱被挪用。
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