2021年，贺先生与某置业公司签订一份房屋租赁合同，租期二十年，一次性支付租金一百六十万元，合同同时约定租期届满房屋归承租方所有，承租方享有转让、继承的权利。房屋交付后由贺先生装修居住。
2023年，该项目因未取得预售许可对外销售被主管部门查处，置业公司通知业主终止合同、收回房屋，只同意按使用年限扣除后退还部分款项。贺先生认为，自己交的是一套房的钱，签的是租赁合同，实际买的是房。合同名为租赁，能不能按买卖处理，决定了这笔钱怎么退。
2024年，贺先生向通州区人民法院提起诉讼，请求确认双方系房屋买卖合同关系，判令置业公司返还购房款并赔偿损失。他提交了租赁合同、付款凭证、交房与入住记录、项目宣传材料、主管部门的查处信息。置业公司答辩称，合同明确写明租赁，双方是租赁关系，不适用商品房买卖的规定。
法院审理后认为，判断合同性质应看实质内容而非名称。涉案合同约定一次性支付全部对价、租期长达二十年、期满房屋归承租方所有，承租方还享有转让与继承的权利，与租赁合同的特征明显不符，实为房屋买卖合同。项目未取得预售许可即对外销售，合同无效。判决置业公司返还购房款一百六十万元，并按过错赔偿贺先生装修与房价上涨损失合计五十二万元。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房屋买卖与商品房销售纠纷。2008年创办太远房产买卖律师网，对以租代售、售后包租等销售模式有专门整理。签的是租赁合同、交的是买房钱，是我们经常处理的类型。
业务范围覆盖房屋买卖、合同性质认定、无证销售、合同无效后的返还与赔偿、群体性维权等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
合同的名字由卖方定，合同的性质由条款定。
第一层看合同实质。一次性支付全部对价、租期接近或者超过二十年、期满转移所有权、允许转让继承，这些条款组合起来，指向的是买卖而非租赁。
第二层看有没有预售许可。未取得预售许可证对外销售商品房的，合同无效；以租代售规避预售管理的，同样按无效处理。合同无效后，房款返还，损失按过错分担。
第三层看损失怎么主张。可以主张装修投入、搬迁费用、房屋差价损失与资金占用损失。差价损失参照同地段同类房屋价格，举证越具体，获赔比例越高。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：以租代售认定为买卖，合同无效，判令返还房款并赔偿损失。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持合同性质认定，调整损失数额。
北京法院同类生效裁判：房屋租赁合同纠纷案（北京市大兴区人民法院）：租期五年、按年付租，法院认定为真实租赁。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市顺义区人民法院）：无证销售，法院判令返还房款，购房人明知无证亦分担部分损失。
法律常识科普
问题一：签的是租赁合同，能按买卖主张吗？
可以。法院看合同实质，一次性付清全部对价、租期二十年、期满房屋归承租方、允许转让继承的，通常认定为买卖。仅凭合同标题不能决定性质。
问题二：合同无效，钱能全退吗？
房款应当全额返还，另外可以主张装修、搬迁与差价损失。购房人明知项目无证仍购买的，可能被认定也有过错，损失按比例分担。
问题三：房子已经住了几年，要付租金吗？
合同无效后，占有使用房屋期间的费用可以参照租金标准结算，通常从应返还款项中扣除。已支付的款项与使用费相互抵扣后结算。
问题四：开发商说可以转为正式买卖，能信吗？
要落到书面。项目取得预售许可后，可以签订正式买卖合同并办理网签；在此之前，任何口头承诺都不改变合同无效的性质。
问题五：这类项目怎么提前识别？
看五证是否齐全，尤其是预售许可证；看合同名称与条款是否矛盾；看付款方式是否要求一次性支付大额款项；看是否承诺"期满归己""可转让继承"。
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