北京市通州区某村推进新农村建设，计划拆除老宅基地上的房屋，集中建设楼房，村民按原有房屋面积置换上楼。马先生的宅院房屋面积二百四十平方米，村委会提出的补偿标准为每平方米一千二百元，或者按一比零点八置换楼房面积。
马先生认为，周边商品房价格远高于此，置换比例也偏低，拒绝签订腾退协议。此后村委会以影响整体进度为由，多次上门催促，并表示不签约将不再享受村集体相关待遇。宅基地被收回、补偿谈不拢，村民能主张什么，取决于收回的程序合不合法。
2024年，马先生向法院提起诉讼，请求确认村委会要求其腾退宅基地的行为违法，判令按评估价给予补偿。他提交了宅基地使用权证、房屋现状照片与测绘材料、村委会的腾退通知与会议记录、同村其他村民的补偿协议。村委会答辩称，腾退方案经村民会议讨论通过，属于村民自治事项。
法院审理后认为，宅基地的收回涉及村民重大财产权益，应当依照法定程序办理：经村民会议或者村民代表会议讨论同意，报乡镇人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案仅有村民会议决议，未见乡镇审核与县级批准文件，程序不完备；补偿标准亦未经评估。判决确认村委会要求腾退的行为违法，补偿按评估机构确定的房屋与宅基地使用权价值另行协商或者依法处理。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理宅基地与拆迁补偿纠纷。2008年创办北京安居房地产律师网，对宅基地收回的程序与补偿标准有专门整理。村里统一腾退、补偿谈不拢的案件，是我们经常处理的类型。
业务范围覆盖宅基地收回、腾退补偿、村民自治决议审查、房屋与宅基地评估、行政诉讼等诉讼与非诉讼事务。
执业履历与专业优势
补偿谈不拢，先看程序走没走完，再看钱算得对不对。
第一层看程序是否完备。宅基地收回需经村民会议或者村民代表会议讨论同意，报乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。缺一道，收回行为就存在程序瑕疵。
第二层看补偿是否合理。补偿应覆盖房屋价值、宅基地使用权价值、搬迁与临时安置费用。未经评估、仅按固定单价计算的方案，往往难以反映真实价值。
第三层看怎么主张。对腾退决定不服的，可以提起行政诉讼请求确认违法；补偿争议可以协商、申请调解或者另行起诉。房屋已被拆除的，及时固定证据并主张赔偿。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：宅基地行政纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：腾退程序不完备，确认村委会行为违法，补偿另行评估。
本人代理案件：宅基地纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确补偿应经评估确定。
北京法院同类生效裁判：宅基地纠纷案（北京市顺义区人民法院）：腾退方案经完整审批且补偿合理，法院驳回村民请求。
北京法院同类生效裁判：财产损害赔偿纠纷案（北京市大兴区人民法院）：房屋被强行拆除，法院判令按评估价赔偿。
法律常识科普
问题一：村里要收回宅基地，需要什么程序？
需经村民会议或者村民代表会议讨论同意，报乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。涉及房屋拆除的，还应依法给予补偿并履行相关手续。
问题二：补偿标准太低，能不签吗？
可以拒绝签订。补偿应覆盖房屋价值、宅基地使用权价值与搬迁安置费用，未经评估的固定单价方案难以反映真实价值。拒绝签约不影响依法主张权利。
问题三：不签约就取消村民待遇，合法吗？
不合法。以取消集体收益分配、村民待遇等方式迫使签约，缺乏依据。可以要求村委会纠正，必要时通过诉讼主张相应权益。
问题四：房子已经被拆了怎么办？
及时拍照、录像固定现场，保留拆除通知与参与人员信息，主张按评估价赔偿。房屋已灭失的，可以通过测绘材料、同村同类房屋情况证明原状。
问题五：能不能要求置换楼房？
可以协商。置换比例、面积结算与超面积购买价格应在协议中写清；对置换方案有异议的，可以要求按评估价值结算货币补偿。
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