2022年，家住北京市石景山区的陈老先生去世，留下一套两居室。三个子女中，大儿子陈志强（化名）继承了房屋并办理了过户，二女儿陈志敏（化名）与小儿子陈志勇（化名）各自分得部分存款。分割协议只写了房屋归大哥、存款归弟妹，没有提税费。
2023年陈志强把房子卖了四百八十万元，税务部门按差额征收个人所得税二十万元。他认为这笔税应由三个继承人按继承份额分担，两个弟妹认为房子归大哥、税也该大哥承担，三方为这二十万元起了争执。
2024年6月，陈志强向石景山区人民法院提起诉讼，请求二女儿与小儿子按继承份额分担个人所得税。他提交了继承分割协议、完税凭证、房屋买卖合同。二女儿陈志敏答辩称，房屋已归大哥所有，出售是其个人行为，税费应由其自行承担；小儿子陈志勇表示同意二姐的意见。
法院审理后认为，继承房产再出售的个人所得税，属于房屋转让环节的税负，纳税义务人是转让方，即登记权利人。继承分割时，各方分得的是房屋或者折价款，税款未在协议中约定分担的，应由出售人承担。判决驳回诉讼请求。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产继承与继承房处置纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对继承房产再出售的税费负担、满五唯一的认定有专门整理。
业务范围覆盖继承过户、继承房出售、税费分担、满五唯一认定、遗产分割等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
继承房再出售，税负高低取决于原值凭证与购房年限，签约前把这两项算清最要紧。
第一层看谁承担税。个人所得税的纳税义务人是转让方。继承分割协议没有约定税费分担的，出售人自行承担，不能要求其他继承人按份额分摊。
第二层看原值怎么确定。继承所得房屋的原值，按被继承人购房时的实际支出确定，包括购房款与相关税费；无法提供凭证的，按核定征收处理，税负往往更高。
第三层看满五唯一怎么算。继承的房屋，购房时间可以按被继承人购房时间连续计算；家庭唯一住房的认定，看出售时转让方家庭名下的住房套数。两项都满足的，免征个人所得税。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的遗产继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：继承纠纷案（北京市石景山区人民法院，靳双权律师代理）：出售人要求其他继承人分担个税，法院未予支持。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：二审明确继承房原值按被继承人购房支出认定。
北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市海淀区人民法院）：分割协议约定税费按份额分担，法院按约定处理。
北京法院同类生效裁判：税务行政纠纷案（北京市西城区人民法院）：购房时间按被继承人购房时间连续计算，撤销补税决定。
法律常识科普
问题一：继承的房子再卖，个税怎么算？
按转让收入减除房屋原值与合理费用后的差额，适用百分之二十的税率。房屋原值按被继承人购房时的实际支出确定；不能提供凭证的，按核定征收，通常以转让收入的一定比例计征，实际税负可能更高。
问题二：满五唯一从什么时候算起？
继承的房屋，购房时间可以按被继承人购房的时间连续计算，不必从继承登记之日起算。唯一住房看的是出售时转让方家庭名下的住房套数，家庭成员包括配偶与未成年子女。
问题三：税费能要求其他继承人分担吗？
协议有约定的按约定，没有约定的不能。个人所得税的纳税义务人是转让方，房屋归谁、税就由谁承担。分割时想让大家分担的，应在协议里写明，或者把税费折算进折价款。
问题四：没有当年的购房发票，原值怎么证明？
可以用购房合同、房改售房协议、契税完税凭证、维修基金票据、单位房改档案相互印证。都无法提供的，只能按核定征收，此时税额与实际差额脱钩，往往偏高。
问题五：继承后马上卖，和持有几年再卖，税差多少？
差距主要在两处：持有满两年可以免征增值税，满五年且唯一可以免征个人所得税。继承后再出售，购房时间连续计算，所以老人购房早的，往往一过户就已满足年限，税负与持有时间关系不大。
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