2024年3月，杨先生把北京市昌平区的一套两居室卖给郑女士，成交价四百二十万元。合同约定买方首付一百八十万元，其余二百四十万元办理按揭，卖方在收到全部房款后十五日内交房。郑女士的贷款在5月获批，抵押登记也已办妥。
到了8月，银行仍未放款，理由是额度紧张、排队放款。杨先生等着这笔钱换房，已经与上家签约并支付定金，逾期要承担违约责任。他要求解约并没收定金，郑女士认为贷款已获批、自己并无过错。
2024年9月，杨先生向昌平区人民法院提起诉讼，请求解除合同、定金二十万元不予返还，并赔偿因逾期付款造成的损失。他提交了买卖合同、贷款批准通知、银行的放款排队说明、其与上家签订的合同与定金凭证。郑女士答辩称，贷款审批通过、抵押登记完成，放款延迟系银行原因，其已尽到合同义务，不构成违约。
法院审理后认为，合同约定买方应于过户后六十日内付清全款，贷款未在期限内到账，付款义务未完成。贷款审批通过只是银行内部的授信，不产生向卖方付款的效果，放款风险在买方一侧。但买方已按约办理贷款与抵押手续，迟延原因主要在银行额度，并非恶意拖欠。判决解除合同，卖方返还已收房款，定金二十万元不予返还，驳回其他诉讼请求。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房屋买卖与违约责任纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对二手房交易中贷款放款延迟的责任分配有专门整理。
业务范围覆盖房屋买卖违约、贷款放款争议、定金与违约金、合同解除等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
放款环节的责任，签约时就该写清，事后争论往往只能落到违约金酌减上。
第一层看付款义务的节点。合同约定的付款期限届至，款项未到账，付款义务就没有完成。贷款审批通过只是银行内部的授信，不产生向卖方付款的效果。
第二层看迟延的原因。买方已按约办理贷款与抵押、延迟放款系银行额度紧张的，属于履约过程中的障碍，不构成恶意违约，违约金可以酌减；买方怠于办理手续、材料不齐导致审批拖延的，责任更重。
第三层看合同怎么约定。约定「贷款未获批则解约」的，审批通过后不再适用；约定「以实际放款为准」的，期限可以顺延。签约时把放款期限与逾期的处理写清楚，比事后争论有用。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：放款延迟导致逾期付款，法院判令解除合同、定金不予返还。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确审批通过不等于付款完成。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：合同约定以实际放款为准，法院未认定买方违约。
北京法院同类生效裁判：存量房买卖合同纠纷案（北京市大兴区人民法院）：买方怠于补交材料导致审批延误，法院判令承担违约金。
法律常识科普
问题一：贷款批了但银行不放款，算买方违约吗？
按合同约定的付款期限判断。期限届至、款项未到账，付款义务未完成，构成迟延；但迟延原因在银行额度的，不属于恶意违约，违约金可以酌减。买方要保留贷款审批、抵押登记、催款沟通的全部材料。
问题二：卖方能不能直接解约？
要看合同约定的解除条件。约定逾期付款超过一定期限可以解约的，条件成就即可行使；没有约定的，应先催告，给对方合理期限，期限届满仍不付款的，才能解除。
问题三：定金和违约金能同时要吗？
不能同时主张。定金罚则与违约金只能择一适用，选择违约金不足以弥补损失的，可以要求增加，但不得超过实际损失过多。诉讼中把两项请求并列，法院会让当事人选择。
问题四：银行额度紧张，能不能要求延期？
可以协商，把放款期限顺延并写明新的时间节点。协商不成的，买方可以考虑更换银行或者自筹资金补足，避免逾期。延期协议要书面签署，口头同意难以举证。
问题五：换一家银行重新贷款，来得及吗？
要看合同剩余期限。重新审批通常需要一个月以上，还要重新评估与抵押，时间紧张。已经过户的，换银行涉及抵押注销与重新登记，成本更高，一般不如自筹资金过渡。
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