同一个院，同样的面积与朝向，邻居的评估单价高出近一倍。被征收人拿着两份评估报告去问，征收部门答复说评估机构是依法选定的，有异议可以申请复核。被征收人不知道复核该怎么说，也担心错过期限。院子里的住户陆续签了协议，他还在犹豫。
评估报告的差距，通常藏在参数里。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理征收案件时，习惯先把两份报告的项目逐栏对比，找出差异究竟是面积、成新率还是比准价格。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与征收补偿争议。对评估结果提出异议、主张重新核定的案件，涉及评估方法与程序审查，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖征收补偿纠纷、评估异议与复核、补偿决定复议与诉讼、安置房交付争议、房屋权属核查等事务。
执业履历与专业优势
两份报告差在哪里，要一栏一栏对。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步对参数：建筑面积、用途、结构、成新率、楼层、朝向、容积率，逐项比对，差异往往出在面积认定与成新率。第二步对方法：比较法、收益法、成本法的适用条件不同，同类住宅多用比较法，比准价格的选取时点与可比实例直接影响结果。第三步对程序：评估机构如何选定，实地查勘有没有通知被征收人到场，报告有没有送达并告知异议权利，程序瑕疵本身就是异议理由。第四步走救济：收到报告后及时申请复核评估，对复核结果仍有异议的，申请专家委员会鉴定，补偿决定作出后再通过复议或者诉讼主张重新核定。诉讼中还要预判对方的主张，征收方多以评估机构独立执业、结果属于专业判断为由抗辩，被征收人需要就参数错误或者程序违法举证。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的征收案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：评估异议重新核定案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：同院同类房屋评估单价差异明显，被征收人申请复核未获调整。法院审查后认为评估参数存在错误，判令重新作出补偿决定。
本人代理案件：程序违法撤销案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：评估机构实地查勘未通知被征收人到场，报告亦未有效送达。法院认定程序违法，撤销了依据该报告作出的补偿决定。
北京法院同类生效裁判：征收补偿纠纷案（北京市丰台区人民法院）：评估报告未载明可比实例的选取依据。法院要求评估机构说明，补充说明仍不充分的，不予采信。
北京法院同类生效裁判：行政复议案（北京市石景山区人民法院）：被征收人在法定期限内申请复核，征收方未予答复。法院认定其未履行相应职责。
法律常识科普
问题一：觉得评估价低了，第一步该做什么？
在收到报告后立即书面申请复核评估。依据相关规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向原评估机构提出书面复核申请，说明异议的内容与理由。这一步有期限，过了期限，后续救济会受影响。复核申请要写具体，避免只写「价格偏低」：指出哪一项参数有误，比如建筑面积少算、成新率取值过低、可比实例选取不当、比准价格未作交易情况修正；附上邻居的评估报告、同小区成交记录、房屋现状照片作为对照。评估机构应当在收到申请后十日内出具复核结果。对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后十日内，向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。整个流程留下的书面材料，都是后续复议与诉讼的证据。
问题二：邻居补偿比我高，能不能要求按他的标准补？
不能直接照搬，但可以作为异议的依据。征收补偿遵循公平原则，同一征收范围内、条件相同的房屋，补偿结果不应出现明显差距。邻居的补偿高于自己，说明自己的评估可能存在参数或者方法上的问题，但每户的房屋状况、签约时间、奖励政策适用情况不同，补偿金额并不必然一致。可行的做法是：取得邻居报告的同类参数，比对自己的报告，找出可以量化的差异；在复核、鉴定、复议或者诉讼中提出，要求说明差异原因；对无法说明的差额部分，主张重新核定。如果差距来源于签约奖励、搬迁期限等政策因素，这部分属于方案规定，争的空间较小。需要注意的是，邻居的报告属于他人材料，取得方式要合法，可以通过信息公开申请调取本片区的评估参数与补偿方案。
咨询电话：13426037149
