北京市海淀区一处商铺，由陈先生与其兄陈德海（化名）按份共有，各占二分之一，登记簿上明确记载为按份共有。2022年，陈德海以商铺作抵押向银行借款五百万元，办理抵押登记时提交的材料上，陈先生的签名系他人代签。
2024年借款到期，陈德海无力偿还，银行主张对商铺行使抵押权。陈先生得知后提出，抵押未经其同意，要求确认抵押无效、涂销登记；银行认为其已办理登记，属于善意取得抵押权。
2024年7月，陈先生向法院提起诉讼，请求确认抵押合同中涉及共有份额的部分对其不发生效力，判令涂销抵押登记。他提交了不动产权证、登记簿查询结果、笔迹鉴定意见，证明抵押材料上的签名非其本人所签。银行答辩称，其已审查登记材料并办理抵押登记，抵押权依法设立，应受保护。
法院审理后认为，处分按份共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的共有人同意，陈德海仅占二分之一，无权单独处分整个商铺。登记簿明确记载为按份共有，银行在办理抵押时应当审查共有人同意文件，仅凭代签的材料办理登记，未尽到合理审查义务，不构成善意取得。判决抵押合同中涉及陈先生份额的部分对其不发生效力，涂销相应的抵押登记。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理共有物分割与抵押权纠纷。2008年创办太远房产买卖律师网，对共有人擅自处分的效力有专门整理。
业务范围覆盖共有物分割、抵押权效力争议、登记涂销、损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
房本上写着两个人共有，一个人拿去抵押，银行没有核对另一个人的同意，这份抵押就落不到整套房上。
第一层看处分权限。按份共有人处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的共有人同意；共同共有的，应当经全体共有人同意。份额不足三分之二的共有人单独抵押，属于无权处分。
第二层看抵押权能否善意取得。银行作为专业金融机构，负有审查共有人同意的义务。登记簿已载明共有、抵押材料上的签字系代签、未取得共有人书面同意的，通常不构成善意取得。
第三层看救济方式。可以起诉确认抵押对其份额不发生效力，请求涂销登记；已经造成损失的，可以向擅自处分的共有人主张赔偿。诉讼中申请笔迹鉴定，是推翻代签的常用手段。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：抵押权纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：共有人擅自抵押共有商铺，法院认定银行不构成善意取得，判令涂销登记。
本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确按份共有财产的处分规则。
北京法院同类生效裁判：抵押权纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：登记为单独所有、实际为共有，银行善意取得抵押权，法院驳回涂销请求。
北京法院同类生效裁判：共有纠纷案（北京市丰台区人民法院）：擅自抵押的共有人被判赔偿其他共有人的损失。
法律常识科普
问题一：共有人能单独抵押共有房吗？
按份共有的，须经占份额三分之二以上的共有人同意；共同共有的，须经全体同意。达不到比例的，属于无权处分，其他共有人可以主张抵押对其份额不发生效力。
问题二：银行说已经登记了，抵押权有效吗？
要看银行是否善意。登记簿载明共有、抵押材料签字系代签、未取得书面同意的，银行未尽审查义务，不构成善意取得。登记为单独所有、银行确实不知情的，可能善意取得。
问题三：怎么证明签字不是我签的？
申请笔迹鉴定是最直接的方式。同时调取抵押登记档案，查看授权委托书、共有人同意书是否齐全。办理现场没有本人到场的，还可以申请调取监控或者经办人证言。
问题四：抵押已经登记几年了，还能撤销吗？
可以。请求确认抵押对其份额不发生效力、涂销登记，不受抵押登记时间的限制，但受三年诉讼时效约束，从知道或者应当知道之日起算。
问题五：擅自抵押的共有人要赔吗？
要。因无权处分给其他共有人造成损失的，比如房屋被拍卖、价值减损、诉讼支出，可以向其主张赔偿。赔偿范围以实际损失为限。
咨询电话：13426037149
