2015年，何先生、罗先生与钟女士三人合伙，各出资三百万元，买下北京市朝阳区一处临街商铺，总价九百万元。商铺登记为三人按份共有，各占三分之一，出租给一家连锁药店，年租金一百二十万元，收益按份额分配，多年没有纠纷。
2024年，何先生因身体原因打算退出，提出按商铺现值两千四百万元结算，自己应分八百万元。罗先生与钟女士不同意，认为当年各出三百万，退伙最多退三百万，加上这些年分过的租金已经不少。三人没有书面合伙协议，只在购房合同上写了各自份额。
2024年9月，何先生向朝阳区人民法院提起诉讼，请求分割共有商铺，由罗先生、钟女士按现值支付其份额折价款八百万元。他提交了购房合同、出资转账凭证、八年的租金分配记录，并申请对商铺现值进行评估。罗先生、钟女士答辩称，三人系合伙关系，退伙应当按照原始出资结算，不同意按现值分割。
法院审理后认为，三人共同出资购买商铺、按份额登记、按份额分配租金，形成按份共有关系。共有人对共有物的分割没有约定或者约定不明确的，可以随时请求分割。商铺不宜实物分割，应当折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。经评估，商铺现值两千四百万元，何先生占三分之一，应得八百万元。罗先生、钟女士作为共有人在同等条件下享有优先购买权，二人表示愿意共同受让。判决商铺归罗先生、钟女士按份共有，二人各向何先生支付四百万元。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理共有物分割与合伙购房纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对退伙结算与共有份额折价有专门整理。
业务范围覆盖共有物分割、合伙购房退伙、份额折价、优先购买权、共有房屋管理与处分等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
退伙按哪一年的价算，是这类纠纷里最值钱的一句话，也是分歧最大的一句话。
第一层看关系怎么定。三人共同出资、按份额登记、按份额分租，既构成按份共有，也带有合伙性质。没有书面合伙协议、没有约定退伙结算方式的，按共有物分割处理，份额以登记为准。
第二层看按哪个时点结算。退伙或者分割，按分割时的财产状况结算，房屋以现值评估，不按当年买入价。房价上涨带来的利益，由共有人按份额分享，这与当初各出多少钱没有关系。
第三层看优先购买权怎么行使。一方要退出，其他共有人在同等条件下可以优先受让；受让价格谈不拢的，可以申请拍卖、变卖，价款按份额分配。想留住商铺的，应当及时表态并准备资金。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：按现值评估，退伙一方按三分之一份额取得折价款。
本人代理案件：合伙协议纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确未约定结算方式的按分割时财产状况处理。
北京法院同类生效裁判：共有纠纷案（北京市海淀区人民法院）：共有人主张按原始出资结算，法院未予支持。
北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市西城区人民法院）：一方无力支付折价款，法院判令拍卖变卖后分配价款。
法律常识科普
问题一：退伙只能退原始出资吗？
不是。没有约定结算方式的，按退出时的财产状况结算，房屋按现值评估。房价上涨的部分，按份额归各共有人，不能只退当年的本金。
问题二：另外两人不同意卖，能强行分割吗？
可以请求分割。共有人对分割没有约定或者约定不明的，可以随时请求。法院会先看能不能折价受让，受让不成再拍卖、变卖。
问题三：优先购买权怎么用？
一方提出退出时，其他共有人在同等条件下可以优先受让。要及时书面表态，按评估价或者协商价准备资金，逾期不表态的视为放弃。
问题四：租金收益要不要一起算？
要。分割之前的租金按份额分配，已经分过的部分不再重复计算；未分配的，在分割时一并结清，扣除必要费用。
问题五：商铺还有贷款怎么办？
先结清贷款、注销抵押再分割，或者由受让方承接贷款并办理变更。贷款未清的，拍卖价款优先清偿银行，剩余部分再按份额分配。
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