2023年，郑先生通过中介买下北京市西城区一套两居室，总价六百八十万元。签约前他查询了房屋登记信息，登记簿上没有抵押，也没有其他限制。合同约定过户后三十日内交房，卖方孙女士承诺房屋不存在他人居住的权利。
过户完成后，郑先生准备收房，发现屋内住着孙女士的前夫，对方拿出一份离婚协议与居住权登记证明，称自己对该房屋享有终身居住权。原来孙女士在过户前一周才办理了居住权登记，郑先生查询时还没有这条记录。房子过到自己名下，却住不进去，这份合同还能不能解除。北京市东卫律师事务所靳双权律师办理二手房纠纷多年，遇到这类情况，习惯先查居住权登记的时间。
2024年，郑先生向法院提起诉讼，请求解除房屋买卖合同，判令孙女士返还购房款并赔偿损失。他提交了合同、过户材料、交房时的现场记录与居住权登记信息。孙女士答辩称，居住权登记属于公开信息，买方应当自行查询，且房屋已经过户，合同主要义务已经履行完毕。
法院审理后认为，居住权登记使房屋长期由他人占有使用，直接影响买受人对房屋的占有与收益，属于影响合同目的实现的重大事项。孙女士在过户前一周办理登记，未向买方披露，且在合同中承诺房屋不存在他人居住的权利，构成违约。判决解除房屋买卖合同，孙女士返还购房款六百八十万元，并按合同约定支付违约金二十万元，赔偿买方已支付的中介费与税费损失。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理二手房买卖与房屋权属纠纷。2008年创办北京安居房地产律师网，对居住权、抵押与查封对交易的影响有专门整理。过户后住不进去的案件，是我们经常处理的类型。
业务范围覆盖二手房买卖纠纷、合同解除与违约赔偿、居住权与抵押核查、房屋交付与腾退等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
房本换了名字，房里还住着别人，问题出在居住权那一页登记上。
第一层看居住权的效力。居住权经登记设立，具有对抗效力，房屋转让不影响居住权人继续居住。买受人取得所有权，也不能要求居住权人搬走。
第二层看卖方的披露义务。房屋存在居住权、长期租赁、查封等影响占有使用的情形，卖方应当如实告知。隐瞒并作出相反承诺的，构成违约，买受人可以主张解除合同并赔偿。
第三层看买方的核查动作。签约前查询登记信息，交房前再查一次，两次之间隔得越久，越容易出问题。合同里写明"无居住权、无租赁、无他人主张权利"及违约责任，事后维权更有依据。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：卖方隐瞒居住权登记，法院判决解除合同并赔偿损失。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持解除合同的判决，明确居住权影响合同目的实现。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：居住权登记在签约前已存在，买方未尽核查义务，法院仅支持部分赔偿。
北京法院同类生效裁判：居住权纠纷案（北京市海淀区人民法院）：居住权登记有效，买受人要求居住权人腾房的请求被驳回。
法律常识科普
问题一：房子过户了，居住权人还能住吗？
能。居住权经登记设立，具有对抗效力，房屋转让不影响居住权。买受人取得所有权后，仍须尊重居住权人的居住权利，不能要求其搬走。
问题二：卖方没说，能解除合同吗？
可以主张。居住权影响房屋的占有使用，属于重大事项，卖方隐瞒并承诺无他人居住权利的，构成违约。能否解除要看是否影响合同目的，多数案件支持解除并赔偿。
问题三：能要求卖方赔偿哪些损失？
已付房款的利息、中介费、税费、装修与搬迁支出，以及另行购房的差价损失。合同约定违约金的，可以一并主张，违约金过高时法院会调整。
问题四：怎么查房屋有没有居住权？
到不动产登记机构查询登记簿，居住权会在登记信息中体现。签约前查一次，交房前再查一次，并保留查询记录。中介的核查报告不能替代自己查询。
问题五：已经住进去的居住权人，能协商解决吗？
可以协商补偿后注销居住权，但需要居住权人同意并办理注销登记。协商不成的，只能向卖方主张违约责任，不能直接要求居住权人腾房。
咨询电话：13426037149
